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下一个十年,四川商业地产如何解决存量问题?

2017-11-29 14:27:26来源:

  自第一个真正意义上的购物中心出现后,成都商业地产经历了高速发展的十年。如今,在这座城市既可以品尝青悦越南料理、mago tree、姜虎东白丁烤肉店等各国风情美食,也可以在方所、言几又、钟书阁等文创书店体验休闲时光,还可以在万达、CGV国际影城、UA、百丽宫影城等各大知名影院享受电影乐趣,甚至可以及时把控DIOR、PRADA、Hermes、Gucci、Givenchy等国际大牌带来的一线时尚潮流风向……

  在政策的导向、商业地产运营商的争相涌入等各种原因综合之下,商业的繁荣让成都快速与世界接轨,成为名副其实的国际大都市。然而,光鲜亮丽的背后却有着一直未能解除的隐患:过高的商业库存量。

  

  成都IFS(图片来源:赢商网)

  

  成都远洋太古里(专题阅读)(图片来源:赢商网)

  成都商业地产存量有多少?库存有多严重?

  成都商业地产存量有多少?库存有多严重?这两个问题在这几年一直备受业内关注。或许,从一些直白的数据来看,更能体现成都商业库存的现状。

  据五大行之一的世邦魏理仕数据显示,截至2017年第一季度,成都优质零售物业市场存量超过600万平方米,仅次于北京、上海。其中购物中心面积超500万平方米,体量远超部分一线城市和其它二线城市。

  高存量,意味着竞争的激烈和同质化的严重。

  成都商业地产竞争的残酷在百货方面表现的尤为突出。从天虹、尚泰撤离成都,到摩尔百货、北京华联、仁和春天棕北店的闭店……成都的百货在辉煌之后进入寒冬,出现了闭店潮。

  另一方面,购物中心作为成都近十年来发展最为成熟的商业形态,数量的激增也带来了多米诺效应:除了让竞争态势格外严峻外,还使大部分以纯购物为主的“大盒子”式商业进入了同质化的瓶颈,造成消费者流失、招商难等一系列问题。

  问诊成都商业地产 如何有效去库存?

  面对高存量引发的商业项目定位同质化、品牌同质化以及类型同质化等问题,成都的商业地产运营商们也综合电商冲击、消费习惯改变等多重因素,进行了多方面的去库存尝试。

  百货方面,在经历了多个百货的相继闭店后,成都不少百货业态开始了转型之路,有的向奥莱取经、有的向购物中心靠拢。以成都华联商厦为例,其闭店后与韩国衣恋集团合作,转型为城市奥特莱斯,成为定位于品牌折扣店的优客城市广场。凭借衣恋集团丰富的品牌资源,该项目积极引入时尚、儿童、餐饮等业态,合理的业态分布规避了百货自身的局限性。

  随着消费习惯和消费需求的转变,购物中心的功能已不再局限于传统购物,而更加注重消费服务和消费体验。除了少数项目采取类似成都远洋太古里这种以“开放式街区”形态为差异化、在高存量的市场中以建筑风格脱颖而出外,更多的购物中心还是选择在调整方面苦下功夫,涉及动线、品牌、业态等各个方面。

  已有十年历史的成都锦华万达广场,对于旗下万达百货撤离后空出区域的升级改造,就是一个很好的案例。据赢商网了解,该区域将被打造为“68街区”,集合运动潮流、家庭娱乐、亲子体验、休闲餐饮等多种业态。据透露,除了视觉、感官外,在具体品牌引入上,“68街区”会有选择地进行差异化组合,与原有购物中心的业态形成明显区别。

  在成都市场上,部分购物中心的业态调整取得了一定的成效。比如成都国际金融中心在注重引入Vera Wang等首次亮相成都的国际品牌的同时,又引入言几又旗舰店、亚洲最大Nike Air Jordan、意大利儿童服饰品牌Monnalisa等。而成都远洋太古里2016年的换租率更是高达近25%,引入Roger&Gallet、sulwhasoo、Line Friends、REMICONE、桃源眷村、Nike Runing等品牌。它们在保持原有时尚类品牌占主导的同时,更多地引入娱乐、文创、美妆、儿童、运动、时尚餐饮以及智能数码等业态,以增强业态对消费者的消费黏性。

  此外,新零售、“互联网+”、跨境电商等也纷纷被作为破局与转型的尝试手段。但如何更系统、更多元化地去库存,对于大部分商业地产人而言仍旧是一个难题。2017年6月下旬,赢商网将以“十年聚变·致敬四川商业地产人”为主题,在成都举办四川购物中心暨楼宇经济高峰论坛。届时,邀请的业内众多重量级嘉宾,也将对“未来十年,四川商业地产如何解决存量问题”的议题进行探讨。他们成熟的操盘经验、商业思维的碰撞,或许能带来更多去库存的新思考。

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