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成都楼市价格倒挂严重 市民疯抢新房中签率仅个位数

2018-05-07 14:09:48来源:

从2016年9.30新政、2017年3.23新政到4.12新政,成都前后三次升级了房地产调控,对新房价格进行了严格的“行政指导”,使新房和二手房形成了严重的剪刀差,新房中签率往往只有个位数,是全国中签率最低的城市。

记者在成都实地踩盘发现,新盘与二手房之间,一般存在百分之二三十的价差,因此引发成都刚需和投资客疯狂抢房,甚至抛售二手房摇号新房套利。

而最严限价也给成都的土地财政带来了副作用,开发商担忧被限价不敢拿地,好地段的土地也遭遇了流拍。

价格倒挂严重

记者在成都高新区融创香璟台售楼处看到,开发商发出了4月份闭馆通知,称目前已无房源在售。而最近一次开盘是3月31日,东苑项目259 套面积为123平米-178平米的高层和洋房,带精装均价14000元-16000元/平米。周边可对比的二手房价格,直线距离1.6公里的中德英伦世邦,2012年卖八九千,现在88平米的三房成交价2.7万元/平米,此盘跟二手房差价能达到一万多,因此,中签率非常低,东苑259套房,申请的有7149人,中签率介于3.26%-3.62%。西苑项目一共229套,申请的有12705人,中签率只有百分之一点几。

而成都另一个热点片区东部攀成钢,代表盘仁恒冰河湾,据链家地产中介人员告诉记者,目前该小区一期258平米的成交价已到880万元,单价3.4万元/平米。而仁恒滨河湾新盘还有三期没开,政府限价传闻只批2.7万元/平米,但开发商想开3万元以上,该盘销售人员告诉记者,还有600套新房,但计划开盘200套房,全是180平米以上的大平层,目前登记的客户都已经2万多人了。

“一是因为有百分之二三十的价差,有套利空间,大家觉得买到就是赚到;二是因为该片区没什么新盘供应了,好房子少。”成都一位陪同记者看房的资深投资客说,她也作为客户登记了。

记者在位于三圣乡的龙湖天璞售楼处了解到,项目4月26日开盘,449套房,清水1.2万元/平米加四千精装,均价1.6万/平米,按照规则,棚改用户先摇号,占比10%,然后是50%的刚需选房,即没有买过房子没有过贷款记录的刚需,最后才是普通购房者选。

由于市场供需严重失衡,成都出台摇号选房的规定,优先保障棚改用户和刚需选房,并且规定离婚三年不能买房,以规避假离婚。

最后开盘结果是,参与申购的人数有22467人,刚需摇号人数达到5650,刚需套数是216套,刚需中签率只有4%。

龙湖天璞周边的次新房,比如2014年的卓锦城,成交单价最高已经到了2.2万元/平米左右,其余二手房小区,价格至少在1.8万元/平米以上,相比之下,龙湖天璞的新房价格也存在价差优势。

“成都新盘摇号中签率个位数是正常,如果高了就成新闻了,价格差这么大,买到就赚到,刚需投资客当然都挤破头去抢。”成都当地一位房地产业内人士告诉记者,很多投资客卖二手房套利后又去摇号买新房,现在链家上的房源每天都在大量增加。

据链家app显示,成都二手房4月新增房源17286套,3月新增20982套,是有史以来最高的两个月,而此前保持在1万套-1.3万套左右。

而位于北三环外的保利大都汇,销售人员告诉记者,3月初开过盘,中签率也只有6.6%,带精装9500元-1.1万元/平米,5月底还会开盘预计涨价至1万元-1.1万元/平米。

“该片区有一个楼盘是中南地产开发的,去年拿地时地价九千多,但政府只批7800元/平米,开盘只地价就要亏一千多,被业内看笑话,现在售楼处都关门了。”保利大都汇的销售人员告诉记者,成都限价完全不看地价。

优质土地出现流拍

2016年11月,16个城市在国务院领了军令状,房价环比上涨不得超过2016年10月份这一红线,不幸的是,成都也包括在内,但当时成都房价才刚刚启动上涨,就跟东部和一二线城市一起,成了首批被调控的城市,而同属于西部的重庆,到现在都没调控。

据成都房地产专业人士告诉记者,成都的限价采取一刀切模式,即不论中心还是近郊远郊,均不能超过1.6万/平米的价格,这就导致了价格体系混乱的局面。一方面,视高、新津、青白江等远郊非限购区域的土地和房价高涨,以视高为例,普遍单价在1.1万元-1.4万元/平米之间,与主城区楼盘价格接近。同时,主城区和区县的限价标准不同,导致部分近郊楼盘价格超过主城区。

2017年4月,金茂以楼面价17160元/平米拿下武侯新城铁佛村地块,记者在该项目看到,目前还尚未开盘,如果按1.6万元/平米的红线,该项目也要亏本。而该片区云集了大批品牌开发商,如龙湖、中海、中粮,中海如果把人才公寓算进去,土拍价格比金茂还高,目前都存在开盘价格报批过不了的压力。

因此,在一刀切的限价背景下,大部分开发商都选择了捂盘不售,与此同时,限价也减弱了开发商拿地热情,今年成都出现了几宗流拍和底价成交的土地。其中的重要原因,就是限价导致开发商算不过来账,甚至出现房价和楼面地价倒挂的现象。

4月11日,成都天府新区两宗连襟地块流拍了,实际上,该土地位置优势明显,板块前景看好,最后因没有拿到拍卖底价而流拍,究其原因,也是因为限价太狠,开发商担心拍下没钱赚。此前3月27日武侯新城地块也流拍了,这也是2018年成都主城区优质地块第二次流拍。

“好地块都流拍了,成都政府非常不高兴,毕竟成都的土地财政占比达到40%,但现在想放松调控政策的难度实在太大了,需要向中央申请,也是进退两难的事。”成都房地产业内人士对记者说。

针对市场因为部分精装房的精装标准超过了之前的水平,认为变相放松了涨价限制,4月28日,成都市建委回复称,成都市商品住房价格调控政策并未取消,始终坚持对商品住房价格调控不放松;对不同批次的房价,不得高于前期成交价格。

“限价放开不可能,但是可以做下调整,比如学习有的城市,按不同区域定价,中心区域和郊区价格一刀切显然不合理,也容易导致土地流拍。”上述业内人士分析说。

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