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负债规模大增 18家大型上市房企净负债率超100%

2018-05-16 11:26:33来源:

在去杠杆、防风险的大背景下,部分房企的杠杆率依然惊人。

房地产企业融资收紧,始于2016年四季度。2016年10月,上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管,严格控制房企在交易所市场的债券融资。紧接着,同年11月,发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。2017年4月,银监会发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》,强调防范房地产领域风险,要求分类实施房地产信贷调控,强化房地产风险管控,加强房地产押品管理。

受监管趋严的影响,房企在境内融资愈发困难,发债规模大幅下降。信用评级机构联合资信的研究报告显示,2017年银行间和交易所市场共发行房地产债券164只,较2016年的456只大幅减少292只;银行间和交易所房地产债券发行规模共计2208.74亿元,较2016年的7510.28亿元减少5301.54亿元,降幅达70.59%;同时,受资金面收紧、行业政策调控超出预期、信用风险事件等多重因素影响,2017年地产信用债发行利率上行。

随之而来的,是越来越多的房企选择境外发债融资。据Wind数据统计,2017年内地房企海外债券的发行数量为77只,相当于2016年的3倍有多;发行规模超过398亿美元,同比增幅超过300%。

最终,2017年房企的整体负债依然有较大幅度的增长。从上市房企来看, 2017年末,A股房企(按申万一级行业划分)负债总额为6.59万亿元,同比增长33.13%,同期资产总额增幅为29.91%;能获取数据的港股内房企(按Wind一级行业划分)负债总额为8.26万亿元,同比增长39.23%,同期资产总额增幅为34.91%。上市房企整体资产负债率在上升。

高杠杆运营一直是房企的特点。但是,杠杆率过高背后隐藏着巨大风险,一旦企业现金流不足以还本付息,无疑将带来灭顶之灾。那么,目前国内大型房企的杠杆率孰高孰低?又处于何种水平?

考虑到预售制度令房企预收账款较多,传统的资产负债率并不适合评估房企的真实负债状况,相比之下,净负债率更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。根据有息负债、现金及所有者权益等指标,标点财经研究院联合《投资时报》对2017年末总资产规模千亿元以上A股房企(19家)及港股内房企(23家)的净负债率进行了计算,并以“A股千亿资产房企净负债率排行榜”和“港股千亿资产内房企净负债率排行榜”形式对比进行系统分析,独家推出《中国房企缺钱报告·2018》。

结果显示,19家资产规模千亿元以上的A股房企2017年末有息负债同比增长35.34%,整体净负债率高达113.63%,较2016年末上升超过10个百分点。其中,净负债率超过100%的有12家,由高至低分别为泰禾集团(25.450, 0.30, 1.19%)(000732.SZ)、泛海控股(7.060, -0.01, -0.14%)(000046.SZ)、华发股份(8.570, 0.16, 1.90%)(600325.SH)、阳光城(7.340, 0.01, 0.14%)(000671.SZ)、中南建设(7.990, 0.23, 2.96%)(000961.SZ)、金科股份(5.280, -0.02, -0.38%)(000656.SZ)、绿地控股(7.320, 0.10, 1.39%)(600606.SH)、中天金融(7.350, 0.00, 0.00%)(000540.SZ)、首开股份(8.930, 0.03, 0.34%)(600376.SH)、金融街(9.030, 0.03, 0.33%)(000402.SZ)、新湖中宝(4.330, 0.10, 2.36%)(600208.SH)和荣盛发展(10.420, 0.00, 0.00%)(002146.SZ),占比超过六成。需要注意的是,中天金融已于近日完成地产业务置出。

23家资产规模千亿元以上的港股内房企2017年末带息债务同比增长37.07%。2017年末净负债率超过100%的有6家,分别为融创中国、中国恒大、富力地产、融信中国、首创置业、新城发展控股。标点财经研究员注意到,万科2017年末的净负债率只有8.84%,在两个榜单中均排在末位。

有分析指出,2018年房企进入偿债高峰期。面对巨大的债务压力,随楼市调控及金融去杠杆持续深化,面临融资与销售双重压力的房企该何去何从?

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