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中坤广场业主纠纷掣肘转型

2018-07-11 14:03:47来源:
原标题:中坤广场业主纠纷掣肘转型

曾被冠以“北京三环内最后一个新建大型城市综合体项目”的大钟寺中坤广场已现人去楼空之势,且与上千名业主存在纠纷。

北京商报记者持续调查发现,从2018年初开始,位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等底商纷纷撤走。随着走访深入,记者发现,由于中坤与业主间的纠纷,导致不少餐饮品牌在合同到期后撤出,但还有部分商户因租期未到仍在经营,同时部分楼层已经改造为写字楼对外出租。业内人士指出,大钟寺中坤广场由于小业主众多,产权分散,无法进行有效统一管理,中坤目前也无法完全买回已出售的产权,未来转型之路异常艰难。

底商撤出

大钟寺中坤广场于2004年底开工,2007年完成主体工程并宣布开街。原本人气颇旺的大钟寺中坤广场,由于中坤方面寻求涨租金再加上经营管理问题,造成租户大量流失。

北京商报记者近日走访发现,大钟寺中坤广场异常冷清,众多餐饮品牌纷纷撤走,部分底商门上贴有“按大厦商管部通知暂停营业”的告示。记者了解到,此前大钟寺中坤广场C座有必胜客、康师傅私房牛肉面、金芭蕉泰国餐厅,D座有costa、永和大王,E座底商有肯德基、吉野家、7-11、海底捞等餐饮店。但目前仅有海底捞、永和大王、金芭蕉泰国餐厅还在营业。据知情人士透露,由于租期未到,部分餐饮商户还在营业,而永和大王是与家乐福签订的合同,所以也在营业。

北京商报记者在E座办公区看到,门口的告示牌上写有房屋移交流程。询问中坤一位工作人员后得知,从年初开始,中坤已开始收回售出单位,打算整体售卖进行转型。“目前大钟寺中坤广场共有1200多个小业主。”该工作人员表示,收回这些业主的商铺困难重重。由于一个商铺背后有时会有不只一个小业主,也给支付租金造成困难。

据了解,2006年,中坤集团旗下北京中坤长业房地产开发有限公司开发大钟寺中坤广场项目并对一部分产权进行销售,中坤旗下大钟寺商业有限公司同时对出售的单位进行回租。中坤方面承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报。在高回报和连带保证的承诺下,许多业主在2007-2008年间,以每平方米4万-5万元的价格购买了尚在建设中的商铺。直至2013年,商铺业主都拿到了相应回报,但从2014年开始,中坤方不再兑现承诺给予的租金回报。

该工作人员透露,小业主以28元/天/平方米的价格出租商铺,但中坤出租商铺的价格仅为5元/天/平方米,小业主要求涨租金,导致进驻的餐饮企业不再续租。

多位小主业对北京商报记者表示,中坤将小业主的商铺对外出租,但拒绝支付小业主租金。商户撤出大钟寺中坤广场一方面是合同到期,一方面是中坤以消防问题对商户进行疏解。

为得到中坤方面的官方说法,北京商报记者多次致电中坤集团、北京大钟寺国际广场物业管理有限公司和大钟寺商业有限公司,但对方工作人员均以“不清楚状况”为由拒绝接受采访。大钟寺商业有限公司的一位工作人员甚至表示,“没有相关部门对接底商撤走一事”。

矛盾加剧

眼下,业主与中坤的矛盾仍在不断升级。不仅租金无法达成一致,就连此前中坤方面承诺的连带担保也成为一纸空文。

多位小业主对北京商报记者表示,在与中坤签订合同时,为防止无法支付小业主的租金,中坤地产旗下的北京中坤投资集团有限公司以自有房产为售后返租的租金支付提供抵押担保,并提供连带保证担保。

在小业主出示的两份合同中,记者看到其中一份为委托经营合同并附带承诺书。合同显示,甲方为商业公司,项目名称为大钟寺现代商城。附件1的承诺书写有“公司拥有的经过公证处公证的确实为公司所有且无任何权利瑕疵的物业(坐落于北京市海淀区中关村东路123号4号楼二层、三层的房屋)向贵方提供担保,担保商业公司在无法偿付贵方固定租金时,公司愿意以上述物业作为优先偿还应支付贵方的固定租金的担保”。然而实际上,附件中提到的中关村东路的两层房屋早已被中坤卖掉。

北京商报记者了解到,小业主与中坤签订的十年租约,租期大多在2017年8月底到期,但小业主认为,对于租期到期这一问题,中坤其实一直“从中作梗”。一位小业主表示,“中坤不仅希望我们继续委托给它出租,还不给租金,甚至表示将来有钱了再一次性还给我们,或者签订回购协议,按十几年前的价格再卖给中坤,同样也不能马上给钱”。该业主透露,迫于中坤方面的压力,一部分小业主签订了这份协议。

转型艰难

事实上,针对大钟寺中坤广场的逐渐没落,中坤也在不断尝试转型。据了解,2013年下半年,中坤集团宣布将其旗下商业项目北京大钟寺中坤广场变更为写字楼,却遭到小业主集体抵制。不过,由于中坤方面持有该项目大部分产权,坚持了项目的变更。

北京商报记者走访发现,目前大钟寺中坤广场仅有E座变身为写字楼,入驻了27家企业。负责中坤写字楼出租业务的房产中介谢凤喜告诉记者,大钟寺中坤广场目前的租金是7元/天/平方米,除6层、7层还可出租,其他楼层已全满。

据了解,早在建设过程中,中坤集团对于中坤广场项目的定位就一直摇摆不定,最初该项目的名称是“大钟寺现代物流港”,后更名“大钟寺现代商城”,期间还有成为中关村电子集散地的传闻。

时至今日,大钟寺中坤广场由于小业主众多、产权分散,已无法进行有效的统一管理,中坤目前也无法完全买回已出售的产权,未来的转型之路异常艰难。

在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来,中坤早期通过销售商铺回笼现金的做法导致了产权分散,使持续经营受到影响。如今,购物中心都已从内容的经营,如购物、餐饮、娱乐休闲为一体的业态转变成空间的经营。“与租金相比,小业主更在乎资产的价值。”

北京商业经济学会常务副会长赖阳表示,成功的商业地产一定是长期持有、整体运营的。大钟寺商圈本可以发展为一个很好的商业中心区,因为周围居民密度大、服务半径广,条件较好。但大钟寺中坤广场设施存在缺陷,虽然设施体量不小,但通连性很差,尤其是二楼可逛性很差,也导致这个商业点难以存活。

赖阳指出,未来大钟寺中坤广场适合转型发展,可以围绕儿童教育、休闲娱乐和餐饮等方面做文章。对于空间结构也需要做一些规划和调整。目前管理分散、缺乏整体运筹和规划的问题,也需要改善,进行统筹运营和管理,对资源进行完整规划,再以此为基础,组合业态品牌。

北京商报记者 王晓然 王莹莹/文并摄 李烝/制表

大钟寺中坤广场大事记

2004年底

大钟寺中坤广场开工

2006年

中坤长业公司开发大钟寺中坤广场并对一部分产权进行销售,同时,商业公司对出售的单位进行回租

2007年

完成主体工程并宣布开街

2013年

中坤集团宣布将大钟寺中坤广场变更为写字楼

2017年底

大钟寺中坤广场底商纷纷撤离

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